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Question-réponse

Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vérifié le 23 juin 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Vous allez vendre ou acheter un logement en viager ? Vous vous demandez comment fonctionne cette vente immobilière ? Vous vous posez des questions sur l'entretien du bien durant le viager ?

Nous faisons le point sur la réglementation.

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.

L'acheteur (appelé le débirentier) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (le crédirentier) une rente viagère à vie.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.

L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Dès la signature de la vente, l'acheteur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Le prix est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagère.

Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n'est pas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

Âge et espérance de vie du crédirentier
Valeur du bien
Montant du bouquet
Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Où s’adresser ?

Notaire

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :

Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénale par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

À savoir

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 %et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Le bouquet est exonéré d'impôts.

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.

En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente.
En l'absence de précision, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
- Réparations et entretien courant du logement
- Factures d'énergie
- Taxe foncière
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.
Les charges (factures d'énergie, taxes, ...), l'entretien courant et toutes les réparations sont payés par l'acheteur.

Code civil : articles 1968 à 1983

Contrat de rente viagère
Code civil : articles 600 à 616

Entretien, grosses réparations (article 605 et 606)
Code général des impôts : article 1408

Taxe d'habitation
Code général des impôts : article 1400

Taxe foncière
Code général des impôts : article 1523

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Réponse ministérielle du 7 juin 2016 relative à la répartition des charges en viager

Questions ? Réponses !

En quoi consiste l'usufruit ?

Et aussi

Achat ou vente d'un logement

Logement
Impôt sur le revenu - Déclarer les rentes viagères

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Pour en savoir plus

Le viager : comment ça marche ?

Ministère chargé des finances
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