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Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Investissement locatif Loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)

Vérifié le 15 juin 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Si vous avez réalisé un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif Pinel s'applique si l'investissement a été fait depuis septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2024. Le dispositif Duflot s'applique s'il a été fait de 2013 à août 2014.

Pinel
Duflot

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs.

La réduction d'impôt dite Pinel s'applique aux investissements réalisés depuis septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2024.

Vous devez remplir des conditions liées au locataire et à la location.

Vous pouvez préparer votre investissement grâce au simulateur suivant :

Simulateur
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot

Accéder au simulateur

Ministère chargé du logement

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

Logement neuf
Logement en l'état futur d'achèvement
Logement que vous faites construire
Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
Local transformé en logement d'habitation

Attention :

depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Délais d'achèvement du logement

Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Attention :

la réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

À savoir

en Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.

Outil de recherche
Rechercher les zones concernées par le dispositif Pinel en région Bretagne

Niveau de performance énergétique et environnementale

À partir de 2023, le dispositif Pinel + s'applique aux acquisitions suivantes :
- Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
- Logement qui respecte un niveau élevé de qualité
Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.
- Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
  À noter
  Si le logement acquis à partir de 2023 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.
  Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
  Les critères d'usage sont les suivants :
  Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
  Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce)
  Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
  Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
  Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
- Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
  À noter
  Si le logement acquis à partir de 2024 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.
  Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
  Les critères d'usage sont les suivants :
  Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
  Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce)
  Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :
  Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
  Classe A du DPE
  Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
  Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition
Type de logement	Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire	Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travaux	Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Métropole
Outre-mer

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2021) selon la zone géographique - Bail conclu en 2023- Métropole
Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €	41 001 €
+ 1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €	49 307 €
+ 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €	59 526 €
+ 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €	70 025 €
+ 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €	+ 8 801 €

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2021) selon la zone géographique - Bail conclu en 2023 - Outre-mer
Composition du foyer fiscal	Département d'outre-mer (Dom)	Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Personne seule	30 338 €	30 338 €	32 872 €
Couple	40 516 €	40 516 €	43 896 €
+ 1 personne à charge	48 722 €	48 722 €	52 788 €
+ 2 personnes à charge	58 818 €	58 818 €	63 727 €
+ 3 personnes à charge	69 192 €	69 192 €	74 966 €
+ 4 personnes à charge	77 978 €	77 978 €	84 485 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 8 704 €	+ 8 704 €	+ 9 429 €

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Métropole
Outre-mer

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement	Plafonds mensuels de loyer au m²
Localisation du logement	2022	2023
Zone A bis	17,62 €	18,25 €
Zone A	13,09 €	13,57 €
Zone B1	10,55 €	10,93 €
Zone B2 (sur agrément)	9,17 €	9,50 €

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement	Plafonds mensuels de loyer au m²
Localisation du logement	2022	2023
Guadeloupe	10,74 €	11,19 €
La Réunion	10,74 €	11,19 €
Mayotte	10,74 €	11,19 €
Guyane	10,74 €	11,19 €
Martinique	10,74 €	11,19 €
Saint-Martin	10,74 €	11,19 €
Saint-Pierre et Miquelon	10,74 €	11,19 €
Polynésie Française	12,87 €	13,56 €
Nouvelle-Calédonie	12,87 €	13,56 €
Îles Wallis et Futuna	12,87 €	13,56 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.

Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :

300 000 € par contribuable et par an
5 500 € par m² de surface habitable

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.

Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :

Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
Logement qui respecte un niveau élevé de qualité

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
	Taux	Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 6 ans	12 %	2 % par an
1re prolongation de 3 ans	6 %	2 % par an
2e prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
	Taux	Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 9 ans	18 %	2 % par an
Prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
	Taux	Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 6 ans	12 %	2 % par an
1re prolongation de 3 ans	6 %	2 % par an
2e prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
	Taux	Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 9 ans	18 %	2 % par an
Prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Pour les logements acquis en 2023, le taux d'imposition est le suivant :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
- 15 % pour un engagement de location de 9 ans
- 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans
Pour les logements acquis en 2024, le taux d'imposition sera le suivant :
- 9 % pour un engagement de location de 6 ans
- 12 % pour un engagement de location de 9 ans
- 14 % pour un engagement de location de 12 ans

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

Fiches de l'Anil sur le dispositif Pinel
Notice explicative
Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver)

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, à condition de remplir des conditions liées au locataire et à la location.

La réduction d'impôt, dite Duflot, s'applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014.

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

Logement neuf
Logement en l'état futur d'achèvement
Logement que vous faites construire
Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
Local transformé en logement d'habitation.

Attention :

la réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014.

Localisation du logement

Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.

Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.

Depuis le 1er juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.

Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :

Simulateur
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot

Accéder au simulateur

Ministère chargé du logement

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition
Type de logement	Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire	Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travaux	Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Attention :

en outre-mer, des règles différentes s'appliquent.

Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Métropole
Outre-mer

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2021) selon la zone géographique - Bail conclu en 2023- Métropole
Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €	41 001 €
+ 1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €	49 307 €
+ 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €	59 526 €
+ 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €	70 025 €
+ 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €	+ 8 801 €

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2021) selon la zone géographique - Bail conclu en 2023 - Outre-mer
Composition du foyer fiscal	Département d'outre-mer (Dom)	Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Personne seule	30 338 €	30 338 €	32 872 €
Couple	40 516 €	40 516 €	43 896 €
+ 1 personne à charge	48 722 €	48 722 €	52 788 €
+ 2 personnes à charge	58 818 €	58 818 €	63 727 €
+ 3 personnes à charge	69 192 €	69 192 €	74 966 €
+ 4 personnes à charge	77 978 €	77 978 €	84 485 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 8 704 €	+ 8 704 €	+ 9 429 €

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Le logement doit être loué comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Métropole
Outre-mer

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement	Plafonds mensuels de loyer au m²
Localisation du logement	2022	2023
Zone A bis	17,62 €	18,25 €
Zone A	13,09 €	13,57 €
Zone B1	10,55 €	10,93 €
Zone B2 (sur agrément)	9,17 €	9,50 €

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement	Plafonds mensuels de loyer au m²
Localisation du logement	2022	2023
Guadeloupe	10,74 €	11,19 €
La Réunion	10,74 €	11,19 €
Mayotte	10,74 €	11,19 €
Guyane	10,74 €	11,19 €
Martinique	10,74 €	11,19 €
Saint-Martin	10,74 €	11,19 €
Saint-Pierre et Miquelon	10,74 €	11,19 €
Polynésie Française	12,87 €	13,56 €
Nouvelle-Calédonie	12,87 €	13,56 €
Îles Wallis et Futuna	12,87 €	13,56 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

300 000 € par personne et par an,
5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux est de 18 % du montant de l'investissement.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).

Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].

À savoir

les règles sont différentes en outre-mer.

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

Fiches de l'Anil sur les dispositifs Duflot
Notice explicative
Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver)

Code général des impôts : article 199 novovicies

Dispositif de la réduction d'impôt
Code général des impôts, annexe 3 : article 2 duodecies à 2 vicies

Plafonds de loyer et plafonds de ressources
Code général des impôts, annexe 3 : article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies

Zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (communes classées en zone B2)
Code général des impôts, annexe 4 : articles 18-0 bis B à 18-0 bis D

Communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (classées dans les zones A et B1)
Code de la construction et de l'habitation : article R304-1

Désignation des zones géographiques A bis, A, B1, B2 et C
Code de la construction et de l'habitation : articles R111-20 à R111-20-6

Caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et parties nouvelles de bâtiments
Décret n°2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément des communes pour l'aide fiscale à l'investissement locatif
Arrêté du 1er août 2014 relatif au zonage géographique des communes (dit A/B/C)
Arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation"
Arrêté du 30 septembre 2014 sur le classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement
Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique"
Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI relatif aux réductions et crédits d'impôt
Bofip-Impôts n°BOI-IR-RICI-360 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu pour investissement locatif intermédiaire - Dispositifs Duflot et Pinel
Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2023 pour l'investissement immobilier locatif

Calculateur du dispositif Pinel/Duflot

Simulateur
Simulateur de calcul pour 2023 : impôt sur les revenus de 2022

Simulateur
Impôts : accéder à votre espace Particulier

Téléservice
Déclaration 2023 en ligne des revenus de 2022

Téléservice
Déclaration des revenus (papier)

Formulaire
Déclaration 2023 des revenus 2022 - Réductions d'impôt et crédits d'impôt

Formulaire

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Et aussi

Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer

Argent - Impôts - Consommation
Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt

Argent - Impôts - Consommation
Achat ou vente d'un logement

Logement

Et aussi

Dispositif Denormandie

Argent - Impôts - Consommation

Pour en savoir plus

Site des impôts

Ministère chargé des finances
Réduction d'impôt pour investissement locatif « Duflot »

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Réduction d'impôt pour investissement locatif « Pinel »

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Brochure pratique 2023 - Déclaration des revenus de 2022

Ministère chargé des finances
Respecter la RE 2020 pour construire sa maison

Agence de la transition écologique (Ademe)